De Traum vom eigne Huus oder ere schicke Eigetumswohnig isch für vili Schwiizerinnen und Schwiizer s’höchschte vo de Gfühl. Es isch nöd nur e Frag vom Wohnkomfort, sondern oft au e wichtigi Süüle für d’Altersvorsorg. Aber so schön de Gedanke a di eigne vier Wänd au isch, de Weg dorthin füert fascht immer über d’Bank. Will chuum öpper de ganzi Kaufpriis bar uf de Tisch lege chan, bruucht’s e Hypothek. Das Thema wirkt am Anfang oft chli kompliziert und mit Fachbegriff überlade – vo Tragbarkeit über Amortisation bis hi zum SARON. Wer sich aber rechtziitig informiert und d’Spielregle verstaht, chan nöd nur viel Nerve spare, sondern über d’Jahre au tuusigi vo Franke. I däm Artikel luege mir ganz genau a, wie d’Finanzierig vomene Eigenheim i de Schwiiz funktioniert und uf was me unbedingt achte sött.
D’Grundlage: Was isch e Hypothek eigentlich?
Ganz eifach gseit isch e Hypothek nüt anders als en Kredit, wo du vo dinere Bank oder ere Versicherig bechunsch, um e Immobilie z’chaufe. Im Gegesatz zu eme normale Privatkredit dient s’Huus sälber als Sicherheit (Pfand). Das heisst: Wenn du dini Zinse nöd zahle chasch, hät d’Bank s’Rächt, d’Immobilie z’verchaufe, um ihr Gäld zruggzbecho. Dur die hochi Sicherheit sind d’Zinse bi Hypotheke dütlich tüüfer als bi Konsumkredit.
I de Schwiiz wird d’Hypothek aber nöd eifach so vergeh. Es git klari Regle, wie viel Gäld d’Bank dir git und wie viel du sälber muesch mitbringe. Das füert üs zu de zwei wichtigschte Begriff i de Hypothekarwält: Belehnig und Tragbarkeit.
S’Gäld wo du sälber muesch ha: D’Eigemittel
Bevor d’Bank dir en Franke git, will si gseh, dass du au sälber öppis riskiersch. Das nennt mer Eigemittel. I de Regel gilt d’Fuustregle: Du muesch mindestens 20 Prozänt vom Kaufpriis (oder vom Verkehrswert, falls dä tüüfer isch) sälber finanziere. D’Bank finanziert also maximal 80 Prozänt vom Huus.
Die 20 Prozänt Eigemittel chönd us verschidene Quelle cho:
- Sparkonto: S’klassische Ersparte uf em Bankkonto.
- Süüle 3a: Du chasch d’Gelder us dinere private Vorsorg verpfände oder vorbeziehe.
- Pensionskasse (2. Süüle): Das isch oft de gröschti Brocke. Aber Vorsicht: Mindestens 10 Prozänt vom Gsamtwert muesch du als «harti Eigemittel» bringe, also Gheld wo nöd us de Pensionskasse chunnt. Die andere 10 Prozänt dörfed us de PK cho.
- Erbvorbezug oder Schenkig: Wenn d’Eltere understützed.
Es isch wichtig z’wüsse, dass en Vorbezug vo de Pensionskasse d’Rente im Alter chürze tuet. Darum sött me das guet duredänke und eventuell d’Lucke, wo entstaht, separat absichere.
Chani mir das leischte? D’Tragbarkeitsrechnig
D’Eigemittel sind di eint Siite vo de Medaille, s’Iikomme di ander. D’Bank rechnet sehr konservativ, um sicherzgah, dass du d’Hypothek au dänn no zahle chasch, wenn d’Zinse mal massiv aastiged. Das nennt mer d’Tragbarkeitsrechnig.
D’Grundregle lutet: D’chlaufende Chöschte für s’Huus dörfed nöd meh als ein Drittel (33%) vo dim Bruttohuushaltsiikomme uusmache. Aber Achtung: D’Bank rechnet da nöd mit em aktuelle Zins (wo villicht bi 1.5% oder 2% liit), sondern mit eme kalkulatorische Zins. Dä liit bi de meischte Banke bi 5 Prozänt.
D’Rechnig gseht also öppe so aus:
- Kalkulatorische Zins: 5% vo de gsamte Hypothekarschuld.
- Amortisation: S’Gäld, wo du jährlich muesch zruggzahle (meischtens ca. 1% vo de Hypothek).
- Näbechöschte: Unterhalt, Wasser, Strom etc. (meischtens rechnet mer mit 0.7% bis 1% vom Liegewert).
Wenn die drü Pünkt zämezellt meh als en Drittel vo dim Lohn sind, git dir d’Bank de Kredit nöd, au wenn du ihn dir mit de aktuelle tüüfe Zinse locker leischte chöntisch. Das isch en Schutzmechanismus für beidi Siite.
D’Qual vo de Wahl: Feschthypothek vs. SARON
Wenn d’Finanzierig grundsätzlich staht, muesch du dich entscheide, weles Hypothekarmodell zu dir passt. I de Schwiiz dominiered hüt vor allem zwei Arte:
D’Feschthypothek
Bi de Feschthypothek machsch du mit de Bank en feste Zinssatz für e bestimmti Laufziit ab, zum Biispiel für 5, 10 oder sogar 15 Jahr. Egal was uf de Wältmärkt passiert, din Zins blibt glich.
- Vorteil: Du weisch uf de Rappe genau, was du d’nächschte Jahre zahle muesch. Das git Planigssicherheit und isch perfekt für Lüt, wo guet schlafe wänd.
- Nachteil: Wenn d’Zinse sinked, profitiersch du nöd. Und wenn du d’Hypothek vorziitig uflöse muesch (z.B. wäge Scheidig oder Jobwechsel), chan das tüür wärde (Vorfälligkeitsentschädigung).
D’SARON-Hypothek (Geldmarkthypothek)
Früener hät mer das oft LIBOR-Hypothek gnennt, hüt isch es de SARON (Swiss Average Rate Overnight). De Zins passt sich laufend a di aktuelle Marktbedingige aa. De Zins setzt sich zäme us em SARON-Satz plus ere Marge für d’Bank.
- Vorteil: Historisch gseh isch das Modell über langi Ziitrüüm fascht immer günschtiger gsi als e Feschthypothek.
- Nachteil: Du träisch s’Zinsrisiko. Wenn de Leitzins stigt, wird dini Hypothek sofort tüürer. Du muesch also finanziell gnueg Luft ha, um Zinsschwankige z’vertreie.
S’Thema Amortisation: Direkt oder Indirekt?
I de Schwiiz muesch du dini Hypothek nöd komplett zruggzahle (im Gegesatz zu vilen andere Länder). D’Bank verlangt aber, dass du d’Verschuldig innerhalb vo 15 Jahre (oder bis zum Pensionsalter) uf zwei Drittel (ca. 65%) vom Wert abebringsch. Das nennt mer die 2. Hypothek. Die 1. Hypothek (bis zu däne 65%) chan theoretisch ewig stah blibe.
Zum das Gäld zruggzahle, gits zwei Weg:
1. Die direkti Amortisation:
Du zahlsch s’Gäld direkt a d’Bank. Dini Schuld wird chliiner, und d’Zinschoschte sinked. Das tönt guet, hät aber e Tügge: Will du weniger Schulde häsch, chasch du i de Stüürerklärig au weniger Schuldzinse abziehe. Gliichziitig stigt din «Eigenmietwert» prozentual nöd aa, aber d’Abzüg fehled. Das füert zu ere höchere Stüürrechnig.
2. Die indirekti Amortisation (de Geheimtipp):
Statt s’Gäld de Bank z’gäh, zahlsch du es uf mis Süüle 3a Konto bi de Bank ii, wo verpfändet isch. D’Hypothek blibt glich hoch, also chasch du wiiterhin viel Schuldzinse vo de Stüüre abziehe. Gliichziitig chasch du d’Iizahlige i d’Süüle 3a au vom stüürbare Iikomme abziehe. Erscht wenn du pensioniert wirsch (oder s’Gäld beziechsch), wird d’Hypothek uf ei Schlag zruggzahlt. Meischtens fahrt mer mit dere Lösig stüürlich dütlich besser.
FAQ – Hüfig gstellti Frage zur Hypothek
Wie vill Huus chani mir bi mim Lohn leischte?
Als grobi Richtlinie chasch du säge: Din Bruttojahreslohn mal 5 bis 6. Wenn du also 150’000 Franke im Jahr verdiensch, liit de maximali Hypothekarbetrag öppe bi 750’000 bis 900’000 Franke. Zäme mit 20% Eigemittel chöntisch dänn e Immobilie im Wert vo ca. 1 bis 1.1 Millione chaufe.
Lohnt sich e Baukredit oder sölli grad e Hypothek näh?
Wenn du sälber bausch oder en grosse Umbau machsch, isch en Baukredit sinnvoller. Dä funktionert wienes Kontokorrent: Du zahlsch nur Zinse uf däm Betrag, wo du scho bruucht häsch (für d’Handwerkerrechnige). Wenn s’Huus fertig isch, wird de Baukredit i e normali Hypothek umgwandlet («konsolidiert»).
Was passiert, wenn de Wert vo minere Immobilie sinkt?
Das isch es Risiko. Wenn d’Immobiliepriise starch iibreched, chan d’Bank verlange, dass du Zuesatzdeckig (me Eigemittel) bringsch, will d’Belehnig plötzlich über 80% rutscht. Das isch aber in stabile Marktphase eher sälte de Fall.
Chani d’Hypothek eifach zur nöchschte Bank wechsle?
Ja, aber nur wenn d’Laufziit abglaufe isch. Bi ere Feschthypothek muesch du Kündigungsfrischte iihalte (oft 3 bis 6 Mönet vor Ablauf). Bi SARON-Hypotheke git’s oft e Rahmenlaufziit vo 3 bis 5 Jahre, au wänn de Zins alle 3 Mönet aapasst wird. Lueg immer genau is Chliidruckte (Rahmevertrag), bevor du kündigsch.
Isch de Pensionskasse-Vorbezug e gueti Idee?
Er hilft, de Traum z’ermögliche, aber er risst e Lucke i d’Altersvorsorg und d’Risikoleistige (Invalidität/Tod). Usserdem muesch du s’bezogene Gäld verStüüre. Oft isch e Verpfändig (d’PK blibt uf de Bank, dient aber als Sicherheit) besser als en Vorbezug, will d’Rente und de Zinseszins erhalte blibed.
Verhandligstipps und de «Schuldbrief»
Wänn du s’Gfühl häsch, du häsch s’perfekte Huus gfunde und d’Bank hät grundsätzlich «Ja» gseit, dänn fangt d’Arbet erscht richtig a. Du söttisch nöd eifach de erschti Zinssatz akzeptiere, wo im Schaufenschter staht (de sogenannti «Schaufenschterzins»). Banke händ Spielruum. Wenn du gueti Eigemittel häsch und e gueti Tragbarkeit, bisch du en attraktive Chund.
Hol dir Offerteri vo verschidene Institut ii – Grossbanke, Kantonalbanke, Raiffeisebanke und au Versicherige. Versicherige offeriered oft sehr attraktivi Feschthypotheke für langi Laufziite. Nutzi d’Offerte vo de einte Bank, um bi de andere nachzverhandle.
En wiitere Choschtepunkt, wo oft vergässe wird, isch de Schuldbrief. Das isch s’Wertpapier, wo de Bank s’Pfandrecht am Huus git. S’Erstelle vomene Schuldbrief choschtet Notariats- und Grundbuechgebühre. Je nach Kanton chönd das schnell mehreri Tuusig Franke si (z.B. im Kanton Bern isch es tüürer als in Züri). Wenn uf em Huus scho en alte Schuldbrief vom Vorbsitzer laschtet, chan mer dä oft übernäh und «ufstocke», was dütlich günschtiger isch als en neue z’errichte. Kläri das unbedingt frühziitig ab, damit’s bi de Budgetierig kei bösi Überraschig git.
Am Schluss isch d’Hypothek e Partnerschaft über vili Jahre. Es lohnt sich nöd nur uf de tüüfschti Zins z’luege, sondern au druf, öb du e gueti Beratig überchunsch und öb s’Institut flexibel isch, falls sich dini Läbessituation mal änderet. Wer guet vergliicht und s’Syschtem vo de indirekte Amortisation verstanden hät, startet mit eme solide Fundament is Abentüür Eigenheim.
